十三屆全國人大五次會議2022年3月5日-3月11日在北京召開，全國政協(xié)十三屆五次會議2022年3月4日-3月10日在北京召開。全國人大代表全國、全國政協(xié)委員又將提出哪些與物業(yè)有關的建議？我們一起來關注一下。

建議一：從物業(yè)視角解決養(yǎng)老服務模式問題

第十三屆全國人大代表、蘇寧集團董事長張近東表示，面對我國當前面臨的深度老齡化問題，基于近年來部分物業(yè)企業(yè)在養(yǎng)老服務模式上的初步探索嘗試，張近東從物業(yè)服務視角提出了進一步的解決方案。

張近東建議政府發(fā)揮主導作用，設立居家養(yǎng)老服務專項基金，加快建設國家養(yǎng)老服務管理信息系統(tǒng)，提升政府投入精準化水平，做好養(yǎng)老服務領域信息公開和政策指引，進一步完善以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務格局，推動“政府部門主導、社會力量參與、家庭承擔費用、物業(yè)企業(yè)實施”的養(yǎng)老服務模式。

建議二：打造智慧城市智慧小區(qū)

港區(qū)全國人大代表林龍安提交關于發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟建設智能城市的建議，以滿足市民對公共衛(wèi)生、健康、教育、養(yǎng)老等基本民生保障迫切需求為導向，加大智能便捷的公共服務體系投入，推動公共設施數(shù)字化轉(zhuǎn)型，打造智慧醫(yī)院、智慧校園、智慧養(yǎng)老、智慧社區(qū)等一批數(shù)字化示范應用場景，提供物業(yè)管理功能、拼車、租房、快遞物流、電商購物等高效、質(zhì)優(yōu)、價廉的公共產(chǎn)品和服務。各地發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟、建設智能城市，精要在于不單是利用各種科技或?qū)嶓w基建，而是通過科技加強城市管理和服務，改善市民生活質(zhì)素。

建議三：加快商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化

作為十一屆和十三屆全國政協(xié)委員，中國致公黨中央委員會常委、銀泰集團創(chuàng)始人兼董事長沈國軍圍繞商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化等議題提交了《關于加快商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化，為促內(nèi)需、穩(wěn)就業(yè)作貢獻的提案》。

沈國軍表示，近兩年，受線上消費疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國內(nèi)眾多購物中心、酒店和寫字樓等商業(yè)不動產(chǎn)紛紛以被動降租來抵御風險。同時，不少商業(yè)綜合體通過加強線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經(jīng)濟等方式提升運營管理能力，實現(xiàn)了逆勢崛起，運營管理能力強的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品投資價值越來越受到認可。

當前，在“新舊動能轉(zhuǎn)換，推動高質(zhì)量發(fā)展”的宏觀政策導向下，商業(yè)不動產(chǎn)領域正在從過去的產(chǎn)銷模式向“資管+運營”模式轉(zhuǎn)型，通過提升運營管理能力來實現(xiàn)資產(chǎn)增值，推動商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化已成為大勢所趨。

在沈國軍看來，盡管商業(yè)不動產(chǎn)的投資、經(jīng)營、估值與退出等邏輯均和住宅不動產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，但由于受到住宅不動產(chǎn)市場“房住不炒”的誤傷，商業(yè)不動產(chǎn)領域沉淀大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無法通過證券化等形式實現(xiàn)資本的良性循環(huán)。

“從國外成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗看，商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化不僅有利于盤活存量資產(chǎn)和沉淀資金，還能擴大物業(yè)持有人直接融資通道，提高金融市場配置資源的效率和效益。”沈國軍表示，同時對投資者來說，也豐富了資產(chǎn)配置渠道，對于建立和發(fā)展多層次資本市場具有重要意義。

從另外一方面來看，近年來國內(nèi)公募基礎設施領域成功推行的REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）也為商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化作出了較好的示范。

沈國軍認為，我國加快推進商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的時機已趨成熟，但相關的法制、監(jiān)管及財稅等政策還需進一步完善。

他建議，借鑒公募基礎設施REITs成功經(jīng)驗，在商業(yè)不動產(chǎn)領域開展公募REITs試點，優(yōu)先考慮資產(chǎn)儲備充足、資產(chǎn)運營管理經(jīng)驗豐富、主體經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)參與試點。引導參與主體多關注底層資產(chǎn)質(zhì)量，聚焦“資產(chǎn)融資”本義，同時引導物業(yè)持有人或資產(chǎn)管理人，通過提升資產(chǎn)運營和管理能力來打造REITs產(chǎn)品的核心競爭力。

建議四：建立透明統(tǒng)一的物業(yè)管理收費制度

全國人大代表、農(nóng)工黨天津市委會副主委、市中醫(yī)藥研究院主任醫(yī)師張智龍建議，隨著城市化進程的加快，物業(yè)管理成為社會治理的重要內(nèi)容。探索建立透明統(tǒng)一的物業(yè)管理收費制度，以居民滿意度為核心的考核評價機制等，暢通聯(lián)絡溝通渠道，完善糾紛解決機制。同時增強業(yè)主對物業(yè)管理有償服務的認知程度，提高契約意識和法治意識，推進物業(yè)費用收繳和提高物業(yè)服務水平良性聯(lián)動。

建議五：修改物業(yè)管理條例，強化業(yè)主權益保護

全國人大代表、德力西集團董事局主席胡成中建議,修改物業(yè)管理條例,強化業(yè)主權益保護。

他表示，“建議盡快啟動《物業(yè)管理條例》新一輪修訂工作,改變《條例》名稱,突出‘服務’屬性,增加‘物業(yè)管理委員會’的制度安排,作為業(yè)主委員會的過渡機構。”胡成中代表表示,實踐中,很多物業(yè)企業(yè)動輒把業(yè)主視為“管理對象”,如強推“人臉識別”、疫情期間自行加碼出入管制等現(xiàn)象時有發(fā)生。通過更名,就是要突出物業(yè)企業(yè)的“服務”屬性。目前各省出臺的物業(yè)管理條例中,陜西省已經(jīng)更名《陜西省物業(yè)服務管理條例》,起到了很好的帶頭示范作用。